Договором долевого участия (ДДУ) называется документ, по которому покупатель передает строительной компании свои средства для возведения недвижимого объекта. В результате, покупатель становится собственником определенной доли этого объекта. Главное отличие ДДУ от договора купли-продажи (ДКП) заключается в том, что ДДУ всегда заключается до окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. Это позволяет дольщикам сэкономить на покупке недвижимости, но при этом они сталкиваются с некоторыми рисками.
Правовое регулирование долевого строительства
Долевое строительство регулируется Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Однако, до 2019 года дольщики были слабо защищены законодательно. Существовала опасность, что застройщик может не выполнить свои обязательства и лишить дольщика и денег, и жилья. Для защиты интересов дольщиков в закон были внесены принципиальные изменения, и сейчас между застройщиками и дольщиками появились дополнительные участники, которые гарантируют безопасность вложенных средств.
Механизм ДДУ
Сейчас механизм долевого участия выглядит следующим образом: покупатель заключает с застройщиком договор долевого участия, и его деньги попадают на эскроу-счет, который заблокирован до момента сдачи дома в эксплуатацию. Это означает, что строительство объекта финансируется застройщиком собственными средствами или банковскими кредитами, а не средствами дольщиков. Когда покупатель получает официальное право собственности на жилье, деньги с эскроу-счета перечисляются застройщику. Если же застройщик не выполняет свои обязательства, деньги могут быть возвращены дольщику. Пока средства находятся на эскроу-счете, ими никто не может воспользоваться.
Плюсы и минусы ДДУ: основные риски
Несмотря на то, что деньги дольщика защищены эскроу-счетами, покупка жилья по схеме долевого участия сопряжена с повышенными рисками по сравнению с покупкой готового объекта. Застройщик может обанкротиться, не сдать дом в срок, или банк, где хранятся деньги дольщиков, может лишиться лицензии. Однако, существуют преимущества нового порядка долевого строительства, которые помогают минимизировать возможные риски.
Преимущества ДДУ
Покупателю позволяется вернуть свои средства, если застройщик не выполняет свои обязательства.
Деньги на счете покупателя застрахованы Ассоциацией строительного взаимодействия (АСВ).
Договор ДДУ регистрируется в Росреестре, что исключает возможность двойных сделок.
Квартиры по ДДУ обычно стоят ниже, чем готовые объекты.
Застройщик обязан выплатить неустойку, если не сдает дом в срок.
На заключительном этапе девелопер должен предоставить гарантии исполнения своих обязательств.
Деньги на счете покупателя застрахованы Ассоциацией строительного взаимодействия (АСВ).
Договор ДДУ регистрируется в Росреестре, что исключает возможность двойных сделок.
Квартиры по ДДУ обычно стоят ниже, чем готовые объекты.
Застройщик обязан выплатить неустойку, если не сдает дом в срок.
На заключительном этапе девелопер должен предоставить гарантии исполнения своих обязательств.
Минусы ДДУ
Приобретение квартиры по ДДУ подразумевает, что покупателю придется арендовать жилье до момента сдачи дома, что увеличивает нагрузку на семейный бюджет.
Если квартира приобретается с использованием ипотеки, потребуется ежемесячное погашение кредита.
Кроме того, при использовании ипотеки возникают дополнительные расходы на страхование от ответственности.
Если квартира приобретается с использованием ипотеки, потребуется ежемесячное погашение кредита.
Кроме того, при использовании ипотеки возникают дополнительные расходы на страхование от ответственности.
Как приобрести квартиру по ДДУ
Для заключения договора долевого участия потребуется предоставить следующие документы: паспорта будущих собственников, нотариально заверенное согласие супруги/га на сделку, а также деньги на первоначальный взнос.
Порядок приобретения жилья по ДДУ состоит из нескольких этапов:
Выбор застройщика и жилого объекта.
Выбор банка, где будет открыт эскроу-счет. Лучшим вариантом является банк, который финансирует застройщика.
Заключение договора с застройщиком.
Внесение первоначального взноса или обеспечительного платежа.
Регистрация договора в Росреестре.
Выбор банка, где будет открыт эскроу-счет. Лучшим вариантом является банк, который финансирует застройщика.
Заключение договора с застройщиком.
Внесение первоначального взноса или обеспечительного платежа.
Регистрация договора в Росреестре.
На что обратить внимание при заключении ДДУ
При заключении договора долевого участия необходимо обратить внимание на следующую информацию:
- Кадастровый номер земельного участка, на котором будет производиться строительство объекта.
- Адрес недвижимого объекта, с указанием его этажности и предполагаемого номера квартиры.
- Планировку помещения, общую площадь и высоту потолков, наличие балкона или лоджии.
- Информацию о предоставляемой отделке и особенностях, включая используемые материалы.
- Срок сдачи объекта в эксплуатацию.
- Полную стоимость объекта и стоимость одного квадратного метра.
- Условия гарантийных обязательств застройщика.
- Кадастровый номер земельного участка, на котором будет производиться строительство объекта.
- Адрес недвижимого объекта, с указанием его этажности и предполагаемого номера квартиры.
- Планировку помещения, общую площадь и высоту потолков, наличие балкона или лоджии.
- Информацию о предоставляемой отделке и особенностях, включая используемые материалы.
- Срок сдачи объекта в эксплуатацию.
- Полную стоимость объекта и стоимость одного квадратного метра.
- Условия гарантийных обязательств застройщика.
Не стоит торопиться подписывать договор и перед тем, как сделать выбор, проведите следующие проверки:
1. Проверьте застройщика: узнайте сколько компания уже построила объектов, были ли недострои или срывы сроков строительства. Проверьте учредительные документы компании.
2. Проверьте проектную декларацию и документацию на строительство объекта. Убедитесь, что проект строительства согласован администрацией района, земля под объектом оформлена правильно и у застройщика есть необходимые разрешения на строительство.
3. Узнайте, есть ли у застройщика аккредитация в крупных банках. Это может быть обозначением того, что у компании достаточно средств на строительство.
4. Проверьте инвестора проекта. Под каждый объект у застройщика может быть разный инвестор, поэтому проверьте конкретно этот проект. Узнайте его название в проектной декларации. Если инвестором выступает крупная компания или банк, это может быть гарантией того, что объект будет сдан в срок.
5. Обратите внимание на расположение дома и окружающую инфраструктуру. Узнайте, есть ли вблизи строящегося объекта опасные организации или вредное производство, а также возможные экологические проблемы.
6. Проверьте, кто будет отвечать за коммуникации и их эксплуатацию.
7. Ознакомьтесь с типовым договором и проверьте, что изменения в нем, если они есть, не ущемляют ваши права и интересы.
2. Проверьте проектную декларацию и документацию на строительство объекта. Убедитесь, что проект строительства согласован администрацией района, земля под объектом оформлена правильно и у застройщика есть необходимые разрешения на строительство.
3. Узнайте, есть ли у застройщика аккредитация в крупных банках. Это может быть обозначением того, что у компании достаточно средств на строительство.
4. Проверьте инвестора проекта. Под каждый объект у застройщика может быть разный инвестор, поэтому проверьте конкретно этот проект. Узнайте его название в проектной декларации. Если инвестором выступает крупная компания или банк, это может быть гарантией того, что объект будет сдан в срок.
5. Обратите внимание на расположение дома и окружающую инфраструктуру. Узнайте, есть ли вблизи строящегося объекта опасные организации или вредное производство, а также возможные экологические проблемы.
6. Проверьте, кто будет отвечать за коммуникации и их эксплуатацию.
7. Ознакомьтесь с типовым договором и проверьте, что изменения в нем, если они есть, не ущемляют ваши права и интересы.
После заключения договора ДДУ необходимо обратить внимание на его регистрацию в Росреестре. Для этого потребуются все необходимые документы, включая паспорта участников сделки, доверенности, учредительные документы застройщика, документы на строящийся дом, ДДУ и договор залога прав на недвижимость (если в сделке участвуют заемные средства). После подачи заявления на регистрацию, процесс обычно занимает от 7 до 9 дней.
Что делать в случае банкротства застройщика?
При начале процедуры банкротства застройщика важно своевременно узнать об этом. Обратитесь к управляющему процедурой банкротства и предъявите свои требования в реестр кредиторов. Это необходимо сделать в течение 30 дней на стадии наблюдения или 60 дней на этапе конкурсного производства с момента публикации официальной информации о начале процедуры. Застройщик будет обязан вернуть деньги, которые вы выплатили ему, если не завершит строительство, или передать недвижимость в ваше собственность.
Что делать, если застройщик нарушает сроки или не выдает документы?
Если застройщик умышленно затягивает сроки выдачи документов или нарушает сроки ввода объекта в эксплуатацию, обратитесь в суд. Суд обязует его выдать документы, необходимые для регистрации сделки, назначит точный срок сдачи объекта или признает компенсацию за нарушение сроков. Подготовьтесь предоставить в суде договор ДДУ, если застройщик нарушает сроки. Если не предоставляет документов - предоставьте доказательства того, что они могли бы быть выданы раньше. Шансы на удовлетворение иска будут выше, если вы подадите коллективную жалобу еще с несколькими дольщиками.
ДДУ оформляется на несовершеннолетнего?
Договор долевого участия в строительстве может быть оформлен на несовершеннолетнего. В этом случае его законными представителями являются родители либо опекуны. Договор подписывают они, указывая в документе данные несовершеннолетнего - данные свидетельства о рождении, фамилию, имя, отчество, дату рождения. Право собственности в Росреестре также регистрируют законные представители. К стандартному списку документов для регистрации права собственности в этом случае добавляется свидетельство о рождении ребенка. Он становится полноправным собственником недвижимости.
Вывод
Договор долевого участия является механизмом, позволяющим покупателям сэкономить на покупке жилья, но при этом он не лишен рисков. В последние годы были внесены изменения в законодательство, чтобы защитить интересы дольщиков. Покупка жилья по ДДУ имеет ряд преимуществ, но также и минусы. При заключении ДДУ важно внимательно ознакомиться с условиями договора и обратить внимание на все юридические детали, чтобы минимизировать риски и обезопасить свои вложения.
