Гарантия на новостройки - кто отвечает за брак и исправление

Покупка новой квартиры в строящемся доме - это всегда ответственное и волнующее решение. Ведь помимо значительных финансовых вложений, новоселы рассчитывают на качественное и безопасное жилье. Однако что делать, если в новостройке обнаружился брак? Кто несет ответственность за недостатки и как можно их устранить по гарантии?

Ответственность застройщика по закону

Застройщик обязан передать дольщику качественную квартиру, соответствующую условиям договора и требованиям технических регламентов. Если в новостройке выявлены недостатки, застройщик должен их устранить за свой счет в течение согласованного гарантийного срока.

Согласно Федеральному закону № 214-ФЗ, застройщик обязан предоставить дольщикам гарантийное обслуживание новостройки:

1. На конструктивные элементы здания (фундаменты, стены, каркас, перекрытия и пр.) - не менее 5 лет с момента передачи квартиры.

2. На инженерное оборудование (водопровод, канализация, отопление, электрика и т.д.) - не менее 3 лет.

В течение этих сроков застройщик должен бесплатно устранять все выявленные недостатки, связанные с некачественным строительством или использованием некондиционных материалов.

На что распространяются гарантийные обязательства

Гарантийное обслуживание новостроек включает в себя устранение двух основных категорий дефектов: нарушений в конструктивных элементах дома и неисправностей инженерного оборудования. Перечень проблем, которые застройщик обязан исправить, довольно обширен.

К нарушениям в конструктивных элементах относятся трещины на стенах и фасадах, появление грибка и плесени, неплотности и отверстия, не предусмотренные проектом, провисание потолков, нарушение геометрии помещений и прочее.

Инженерными дефектами считаются поломки лифтов, сбои в работе систем отопления, электричества, водоснабжения, протечки канализации, засоры мусоропроводов, неисправности вентиляции и т.д.

Кроме того, гарантийные обязательства застройщика распространяются и на отделочные работы, если их выполнял сам застройщик. К таким дефектам относятся неровная стяжка пола, трещины в штукатурке, кривые и лопнувшие окна, плесень и конденсат на окнах, неправильно установленные межкомнатные двери и прочее.

Хотя гарантия на отделку законодательно не регламентирована, сроки и ответственность за эти работы всегда оговариваются в договоре.

Также существуют скрытые недостатки в новостройках, которые сложно выявить без специальной диагностики. К ним относятся радиоактивное излучение, повышенное содержание вредных веществ, ошибки при закладке фундамента, вредные электромагнитные излучения и т.п.

Нужно помнить, что гарантия застройщика перестаёт действовать, если первичный владелец, с которым строительная компания заключала договор долевого участия (ДДУ), продал жильё. В этом случае новый собственник не рассматривается строительной компанией как потребитель.

На что не распространяется гарантия

Гарантия от застройщика на новостройку по закону не поможет, если поломка возникла из-за неправильной эксплуатации квартиры или нарушения правил пользования газовыми, электрическими приборами и сантехникой.

Например, если в новой квартире сломалась посудомоечная машина, то за производственный брак будет отвечать производитель или продавец, а за неправильную установку или эксплуатацию - установщик или собственник. Однако в случае короткого замыкания или неправильной прокладки труб водоотведения ответственность будет лежать на застройщике.

Застройщик не несет ответственности за поломки, возникшие из-за естественного износа материалов. Если выяснится, что дефект возник в квартире, которая использовалась не по назначению, например, в ней работала парикмахерская, то владельцу придется самому заниматься ремонтом.

Гарантия также не распространяется на неисправности сетей и оборудования, установкой которых занимались сторонние компании, на ремонт, самостоятельно проведенный собственником, а также на перепланировку, которая не была узаконена.

Куда обращаться за устранением дефектов

Если в течении гарантийного срока вы обнаружили недостатки, их необходимо зафиксировать и направить застройщику досудебную претензию. Не стоит торопиться с ремонтом или самостоятельным устранением дефектов. Оформите претензию следующим образом:

1. Укажите в претензии ваши ФИО, описание обнаруженного дефекта и желаемые сроки его устранения.
2. Составьте подробный акт с описанием дефекта в присутствии свидетелей, которые должны его подписать.
3. Сделайте подробные фото- и видеоматериалы, фиксирующие недостаток.
4. Если требуется доказать вину застройщика, закажите независимую экспертизу. Сохраните чек об оплате - суд может обязать застройщика возместить эти расходы.

В законе 214-ФЗ не указаны конкретные сроки для устранения дефектов. Чтобы было проще доказать нарушение условий договора в суде, укажите в претензии средний срок в 30-90 дней.

Отправьте претензию, фото- и видеодоказательства застройщику заказным письмом с уведомлением. Также можно вручить лично в офисе. Обязательно сохраните второй экземпляр претензии с подписью застройщика и уведомление о получении, если отправляли по почте. Дождитесь ответа от застройщика.

Что делать если застройщик не устранил недостатки

В случае, если вам отказали в ремонте или были нарушены сроки, вы имеете право обратиться в суд с иском к застройщику. Это позволит обязать его выполнить гарантийные обязательства и возместить расходы на экспертизу.

Иск можно подать как самостоятельно, так и коллективно с другими недовольными жильцами. В иске следует указать:

1. Полное наименование и реквизиты застройщика.
2. Описание выявленных дефектов.
3. Нарушенные права собственников.
4. Правовое основание для подачи иска.
5. Требования: устранение недостатков, пропорциональное снижение стоимости квартиры или компенсация затрат на самостоятельный ремонт.

Иск и все письменные доказательства (фотографии, чеки, претензии и пр.) необходимо направить в суд по месту нахождения юридического адреса застройщика. Рассмотрение иска займет около двух месяцев.